定义：
指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款；按照银行规定日期，将贷款部分全部一次还清或部分还清。
目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。这种方式在偿还初期的利息支出最多，本金还得相对较小，以后随着每月利息支出逐步减少，归还的本金就逐步增多。
等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。
按还款方式不同，借款人可以选择期限减按或全额减按。

提前还贷流程：
第一步：先看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同时要注意提前还贷是否须交一定的违约金。
第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件。
第三步：按照咨询到的电话打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请。
第四步：借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》。
第五步：提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。

　　据悉，银行最近受理的提前还贷业务有所增加，很多现在手边有闲钱的借款人开始打算提前还贷。受央行加息传闻的影响，业内人士预测，如果小幅度加息的话，购房者每月的还款额度将不会有很大的提高。提前还贷各有利弊，到底如何操作，贷款者还得量力而行。

　　提前还贷须先问银行

　　由于加息传闻一直没有定论，不少市民担心加息后多付房款，而考虑提前偿还住房贷款。调查显示，有23.8%的人打算在最近一个月内提前偿还贷款，也有65.1%的人没有打算提前还款，还有11.1%的受访者态度不明朗。在考虑提前还款的原因上，有33.3%的受访者表示只要有闲钱就会考虑，也有33.3%的受访者表示是因为加息原因，为了减少支出而选择提前还款。

　　“提前还贷要考虑到种种情况以及注意事项”，麦格理管理咨询(上海)有限公司销售总监郭勋表示，银行一般现在都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定都不是一致的，所以市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。

　　此外，如果加息的话，新的利息标准也将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。

　　购房者在提前还清全部贷款后，别忘了到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。

　　提前还贷没必要跟风

　　一旦考虑要提前还贷，那购房者还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。目前，银行住房贷款还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；而“等额本息还款法”每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。

　　据分析，提前还贷可以少付利息的观点是正确的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的。因为其大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。若利率不是上调很多，那么月还款额相对现在的还款而言，并不会高得离谱。郭勋分别以个人住房商业借款为例针对两种不同的还款方式为消费者算了一笔账，进行了加息与现行利息还款额的对比。

　　郭勋分析说，由以上计算可以看来，加息对于购房者的还款额度将不会有太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容也不迟。郭勋表示：“近期前来咨询加息事宜的人明显增多，随之开始考虑提前还款。但是我们认为如果借款人手上有笔闲钱而又没有好的投资方向，还是选择提前还款比较好，因为毕竟可以省去一笔利息；若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报率的话，则不妨好好利用贷款。”

　　各大银行提前还贷规定(仅供参考)

　　工商银行：要求贷款者提前10个工作日书面申请银行，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，一年满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。

　　中国银行：要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，一年满后，提前还款暂不收取违约金。

　　建设银行：不满一年提前还贷不受理，无违约金；特殊情况下(如动拆迁货币化资金)可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息；贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。

　　交通银行：一年之内一般不受理，一年以后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

　　农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。

　　上海银行：一般要求在还款期内已归还满6个月，贷款人就可以申请提前还款，并不收取违约金；如不满6个月，银行将按提前归还本金的4%收取违约金(不超过提前归还本金到期应支付的利息总额)。

　　岁末年初，银行最忙的就是办理一笔笔提前还贷业务。其实是否需要提前还贷，如何投资理财，完全应该看自身情况，而不是人云亦云，一哄而上。以下两个故事可作参考。

　　提前还贷 一石三鸟

　　年近50岁的李先生，年前单位发放一笔住房补贴，个人补充公积金余额7万余元。面对一大笔资金，李先生想：一方面几年前新购的房产还有10万余元公积金贷款要还；另一方面，存款利率可能不断上涨，同时考虑到自己距退休没几年，而每年的住房补贴只能进入补充公积金账户用来还贷。权衡比较后，李先生决定提前还贷。

　　2004年底，李先生将10余万元公积金贷款一次性还清。一周后，凭借还贷清单从建行补充公积金账户中提取7万元。随后，又将7万元通过“2万3万3万”组合在银行开了三张不同期限的定期存款。这样李先生做到一石三鸟。既享受了单位福利，又无需多付贷款利息，还避免了可能再涨的存款利率。若要继续贷款买房，还可以贷足13万元公积金。现在李先生已无债一身轻。

　　点评：对于李先生这样的“临退休族”来说，若在退休后还拥有大笔贷款确实需要好好考虑。此时假如有一笔意外福利而无投资方向时，提前还贷属上策。

　　还贷还是慢慢来

　　刚过而立之年的余先生年底也发了住房补贴，同上述李先生一样，同样进补充公积金账户、同样不能取现只能还贷用，于是余先生决定仍按照原来还贷计划不急于提前还贷。

　　余先生买房曾办理40万元商业性贷款和13万元公积金贷款，目前，余先生还有40余万元组合贷款需还。由于余先生的公积金账户余额较多，过去每年采取提取公积金冲还贷的办法，至今，未动用自己的“小金库”。而按照住房补贴的进账速度来看，余先生在5年内可以由公积金账户还贷大部分，自己只需每月承担近千元贷款，对家庭正常开支没有影响。一直崇尚“提前消费”的余先生决定按兵不动。

　　实际上，余先生在作出如此决定前，也考虑过提前还贷的利弊。如果按照夫妇俩收入和目前存款，他们完全可以选择部分提前还贷，今后每月的还款压力会大大减轻。但是，他认为手中闲钱提前还贷不是最佳选择，一方面，负债消费应该是趋势，学会用银行的钱才能用活钱，另一方面手中的闲钱应该继续投资房产，固定资产的增值和保值远大于现金。

　　点评：如今，不少市民拥有一定数额的住房福利补贴，或者临近年关得到一个大红包，到底是还贷款，还是投资点别的，关键还是要因人而宜。像余先生这样事业稳定、收入稳定的年轻人，选择适当的贷款消费较为妥当。

　　向银行咨询办理提前还贷部门的地点、电话及所需要的条件

　　为了减少因为加息而带来的月供压力，部分有能力的业主打算将储蓄拿出来提前还款，不少工薪族也利用年终奖在春节前提前归还部分供楼贷款或者提前交清全额贷款。本期服务版将为这部分有提前还贷要求的购房者答疑解惑。

　　案例1

　　今年1月1日起利息上调　提前还贷前先打电话咨询

　　刘先生：我们2003年买了一套房，总房款是87万，首付30%，剩下的60多万元分25年还清。请问加息之后，我们的月还款额会增加多少？利息会增加多少？如果我们提前还10万元，利息损失会降到多少？

　　解答：春节前，不少企业和事业单位都会发放一笔数目不菲的年终奖，少则有几千元，多则上十万元。一般来说，对于那些拿到5万元以上年终奖的白领来说，会有相当部分人会选择提前还贷。根据央行调息方案，进入2005年后，刘先生的还贷金额会有如下调整。刘先生原来月还款3574.36元，而加息之后，现在月还款为3671.01元，这样，利息总差额28994.23元。如果刘先生提前还款十万元，假设在第5年末提前一次偿还10万元，(剩余本金387200元，所剩年限20年)，那么月供将变为2622.12元。

　　此外，记者建议刘先生去银行之前，最好先向贷款银行电话咨询办理提前还贷的地点及办理提前贷款所需要的条件，因为有些办理此项业务的部门并不与原贷款银行在同一地点。

　　案例2

　　提前还贷后仍可再贷款　但不能在同一银行办理

　　雷小姐：我2002年初买的房子，当时向银行贷款36万元，每月的月供是2800元。考虑到央行加息，我去年年底提前还了14万元的贷款。现在我想给我的父母再买一套房子，总房款大约是40万元，请问银行还能不能给我办理贷款？如果能，最多可以贷多少钱？

　　解答：记者向建设银行个贷中心的工作人员了解到，雷小姐可以继续办理贷款，但不可以在同一家银行办理二次贷款。北京市蓝石律师事务所律师合伙人申伟则表示，雷小姐向银行继续贷款会比较麻烦，银行需要对房子进行重新评估、相关手续的办理费用也会增加。并且银行为了防止投资型客户过多、减少其信贷风险一般会增多审核手续，贷款条件也会相应有些变化。如原来的8成20年按揭在二次贷款的时候会改为7成15年的按揭。链家经纪公司顾问杨先生还向记者表示，雷小姐在二次购房贷款成数的决定因素与首次购房时相同，如月收入、还款能力和房屋建筑年代等。

　　案例3

　　公积金贷款可提前还贷　还能自由确定还贷数额

　　曾先生：我2000年用公积金贷款买房，贷款15万元，按月等额还款，贷款期限20年，贷款年利率为4.05%，若要提前还款5万元，想要知道提前还款后，每月的款额是多少？

　　解答：链家顾问公司张先生表示，曾先生的月还款额为912.93元，借款人还款五年后剩余贷款本金123003.33元。如果提前还款5万元，剩余贷款本金变为73003.33元，剩余贷款期限变为180个月，若利率不变，月还款额将变为541.83元。

　　此外，住房公积金管理中心1月1日起推出消费者自由还款的方式，按照这一规定，中心将给出个人贷款每期最低还款额度，借款人在不低于最低还款额度下可自由选择每月还款多少，直到最后一个月连本带息一次付清，这种还法适合初期收入少的借款人。

　　注：部分提前还清的剩余贷款本金余额按月偿还本金的计算公式为：第n个月的还款额=贷款本金/还款月数×［1+(还款月数-n+1)×月利率］。

　　案例4

　　提前还贷无需问开发商　组合贷款考虑先还商贷

　　张先生：我2003年买的房子，当初办的是组合贷款，其中公积金贷款是20万元，商业贷款是20万元，我现在想要提前还贷，需不需要跟开发商商量？应该到哪里办理？手续和一般的商业贷款有什么不同？需要注意哪些问题？

　　解答：建设银行个贷中心赵先生向记者表示，提前还贷并不需要和开发商商量。无论是商业贷款和公积金贷款，提前还贷都应该到贷款银行去办理，而且手续是一样的，只不过公积金贷款的提前还款需要贷款人本人提前一个月进行申请。该工作人员还向记者表示，对于这种组和性贷款，建设银行原则上要求提前还贷的消费者先还商业贷款。

　　有关专家认为，业主手头有闲钱可以考虑提前还贷款。但如果有可靠的年收益率超过6%的投资渠道，就不需要急于还贷。

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